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文一地产拟赴港上市?销售额连年下滑曾陷“破产传闻”

据中国房地产报消息,近日,安徽房企文一地产有限公司(下称“文一地产”)正与投行密切接触,筹备赴港上市。这也是文一集团自2016年收购A股上市公司中发科技后,再度现身资本市场。

2019年,文一地产以302.5亿元销售额在中指院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》上排名第87位,稳居安徽省本土房企销冠宝座。

官网介绍显示,文一地产成立于2004年,系文一投资控股集团(下称“文一集团”)旗下全资子公司。目前已打造瑞泰、托斯卡纳等六大系列近80个精品楼盘,累计开发面积达600余万平方米,产品涉及商业、住宅、办公、别墅、文化旅游等,项目分布遍及安徽各市县及武汉、南昌,以安徽为中心,覆盖华中、华东,辐射全国。

值得注意的是,时间财经查阅中国执行信息公开网发现,今年4月8日,文一地产有限公司被合肥市包河区人民法院列为被执行人,执行标的为215838。2018年,该公司也曾被列为被执行人,不过目前状态为“终本案件”。

“最近市场环境不是特别好,大家对中小房企赴港上市关注度高了些。(文一)最近一两年动作挺大的,把总部迁到上海,长三角影响力会大一些,其实这也是在为上市做准备。上市这个事情前两年已经铺垫好了,所以现在抓紧准备,错过时机也蛮累的。”上海中原地产分析师卢文曦告诉时间财经。

据天眼查,罗其芳持有文一地产99%的股份,周文育持有文一地产1%的股份。公开资料显示,罗其芳、周文育为母子关系。此外,文一地产涉多宗诉讼,包括但不限于因建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷而被他人或公司起诉等。

2016年6月3日,中发科技公告称,安徽国购机器人将所持有的上海宏望100%股权转让给安徽省瑞真商业管理有限公司(下称“瑞真商业”),公司实际控制人从国购集团袁启宏变更为罗其芳、周文育母子。

据证券时报,尽管以瑞真商业的名义“接盘”,瑞真背后的文一集团,还是引发了国内房地产行业的关注。彼时,不少业内人士认为,文一“冒险”摘下中发科技(已更名“文一科技”)控股权,是为谋划集团的房地产主业的借壳上市。但是受限于房地产公司在A股上市监管趋严,文一地产始终未能在A股上市。

四年时间过去,文一科技的市值持续走低,目前总市值不足12亿元。在最新披露的2019年业绩预告中,文一科技盈利能力也出现问题,报告期内公司归母净利润或将亏损超过6500万元至8000万元。

去年9月,“文一投资控股集团”上海总部正式揭牌,开始实行“合肥+上海”双总部架构。对此,文一集团表示,将充分发挥上海人才、资本与信息高地优势,利用与国际接轨的营商环境、开放多元的融资渠道、强大的中心城市辐射力,加速全国化战略布局。

对此,有业内人士解读称,文一集团双总部的设立,在立足上海实现全国化的同时,也是在为赴港上市做准备。

据证券时报报道,文一地产2014年在合肥连下5宗地块共577亩,且全部为板块“地王”。业界形容文一地产是合肥土地市场中的“杀手”,不仅高价拿地,即便不拿也要把价格向上抬一抬。这一年,文一地产成为安徽第一家销售额过百亿的房企。

此后公司延续强势高价拿地的风格,斩得多个“地王”。2015年12月,文一地产竞得滨湖BH2015-05-A地块,成为当年单价“地王”。2016年3月,文一地产以76.89亿元、溢价400%的高价竞得滨湖总价“地王”,刷新合肥“地王”纪录。

好景不长,最近几年文一地产发展遭遇瓶颈。2016年10月,合肥市政府限购限贷的“三限”政策出台,楼市步入调整期。在这场调控风波中,文一地产因高价拿地,利润部分受损。

2017年9月,市场曾传出文一集团申请破产的消息。文一集团随后声明称,“文一集团遭遇资金危机,申请破产乃为谣言。”不过,此事过后,文一地产作为安徽“房企一哥”的光芒似乎开始变暗。

2015年,文一地产以125亿元销售额在全国房企中排名第82位。2016年,文一地产开始全国化布局,在武汉、南昌连下2子,当年文一地产副总裁邱胜华说:“公司的目标是近2年内进入并稳居全国房企30强,近3年内进入全国20强,成为全国一线房企阵营的一员。”

时间财经查阅发现,在克而瑞发布的2017年房企销售榜单中,文一地产以142.8亿元的销售成绩排在第110位;2018年销售额119.1亿元,名次上又后退了32位;而在克而瑞发布的2019年房企销售榜单中,文一地产以100.5亿的销售成绩排在第160位,较2017年排名和销售额均出现大幅下滑。

据用益信托网,去年下半年,文一地产旗下子公司有六项信托融资。2019年4月,文一地产以7.7亿元竞得合肥瑶海项目后,就和民生信托合作了至信719号文一合肥瑶海项目股权投资集合资金信托计划,该信托产品利率达到8.4%—8.8%,收益分配方式为按季分配。

知名地产分析师严跃进告诉时间财经,文一地产2019年8.4%-8.8%的利率还可以,很多企业差不多在这个水平。一般来讲,7%以上的都属于相对偏高的。这种情况下,说明企业急于拿地扩大规模,这是上市中很重要的一个指标,当然风险相对是可控的。

具体来看,用益信托网显示,文一地产子公司合肥瑜阳房地产开发有限公司(下称“合肥瑜阳房地产”)发行的至信719号文一合肥瑶海项目股权投资集合资金信托计划(第六期)、至信719号文一合肥瑶海项目股权投资集合资金信托计划(第七期)均为在售状态,其余信托计划均在执行状态。

据用益信托网介绍,六个计划的融资方为合肥瑜阳房地产,成立于2019年04月28日,注册地位于安徽省合肥市瑶海区包公大道南侧兆盛仓储工业园1栋综合楼,法人代表为张荣霞。由文一地产有限公司100%控股。六项信托计划的投资门槛为100万元。

时间财经查阅天眼查发现,合肥瑜阳房地产的股东在2019年7月已经发生变更。此前,文一地产持有公司100%股份,变更为文一地产持有公司10%股份,上述信托计划的发行机构中国民生信托有限公司持有公司90%股份。

2020年3月,合肥瑜阳房地产股权发生变更,文一地产持有10%股份,变更为文一地产控股子公司安徽省文一投资控股集团蜀山置业有限公司持有公司10%股份。此外,当月,安徽省文一投资控股集团蜀山置业有限公司出质项目融资方合肥瑜阳房地产500万元股权给中国民生信托有限公司。

“通常来说,发债的成本可能会低一点,不过发债的要求要高很多,所以不是所有的企业都会发债的,非上市公司一般采用信托的方法。”上海中原地产分析师卢文曦对时间财经表示。(北京时间财经 刁艳艳)

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